Земли сельскохозяйственных угодий

Понятие земель сельскохозяйственных угодий

Земли сельскохозяйственных угодий — это земли из состава земель сельскохозяйственного назначения. К ним относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими). Именно эти цели использования данных земель имеют приоритет. Земли сельхоз угодий подлежат особой охране. Земельный кодекс РФ устанавливает специальный режим использования данных земель.

Режим использования земель сельскохозяйственных угодий

На земли сельскохозяйственных угодий не устанавливаются градостроительные регламенты

Особое значение сельхоз земли имеют в социально-экономической жизни этой страны. Градостроительные регламенты устанавливают порядок использования земель конкретной территории. Отсутствие градостроительных регламентов для земель сельскохозяйственных угодий означает, что их нельзя использовать для целей, не связанных непосредственно с сельским хозяйством.

Ввиду того, что для данной территории не устанавливаются регламенты, невозможно установить и соответственно изменить вид разрешенного использования.

Генеральный план поселения включает в себя карты функциональных зон, а правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — карты территориального зонирования. Генеральный план и правила землепользования и застройки состоят из целого перечня документов. Для ПЗЗ, помимо прочего, это карта зонирования и градостроительный регламент — два разных документа. Поэтому генеральный план и соответствующие ему правила землепользования и застройки определяют границы территории земель сельскохозяйственных угодий. Земельный и Градостроительный кодекс РФ запретов на это не содержат.

Территория сельхоз угодий в правилах землепользования и застройки может быть указана как “С1”, “СХЗ1”. В ПЗЗ многих поселений Вы можете встретить, что для земель сельскохозяйственных угодий установлен регламент. В текстовой части ПЗЗ (градостроительном регламенте) может быть указана территориальная зона сельскохозяйственных угодий. Для нее будут даже установлены виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования. Но они в любом случае не применяются в силу прямого указания закона. ПЗЗ в данной части могут быть оспорены и подлежат отмене с момента их принятия, как не соответствующие закону.

Перевод земель сельхоз угодий в другую категорию допускается в исключительных случаях

Так как сельхоз угодья являются землями из состава земель сельскохозяйственного назначения, они находятся за границами населенных пунктов. Перевести земли сельскохозяйственных угодий или земельные участки в составе таких земель в другую категорию возможно в исключительных случаях. Например, Вы хотите свой участок сельхоз угодий перевести под индивидуальное жилищное строительство. Закон предусматривает такую возможность. ИЖС — это земли в границах населенных пунктов. Вам следует обратиться к юристу по земельным вопросам, так как это процесс сложный. Сейчас расскажу почему.

Одним из оснований для перевода земель в земли другой категории является как раз изменение черты населенного пункта. Для Вас, будь ситуация иная, подошло бы изменение вида разрешенного использования. Но ВРИ для сельхоз угодий не устанавливаются. Поэтому надо изменить функциональную зону, то есть внести изменения в правила землепользования и застройки. Все еще думаете, что земельный юрист Вам ни к чему? Идем дальше.

Генеральный план как раз и отражает существующее и перспективное развитие территории. Законом установлены основания для внесения изменений в ПЗЗ. Чаще всего изменения в ПЗЗ вносятся вследствие из несоответствия генеральному плану и в случае поступления предложений об изменении границ территориальных зон, внесения изменений в градостроительные регламенты. А вот в генеральный план изменения вносятся представительным органом муниципального образования — советом депутатов. Совет депутатов вправе отказать во внесении изменений в генеральный план, если не предполагается изменение существующего использования территории и ввиду отсутствия утвержденных программ ее комплексного развития. Если решите выступить с предложением внести изменения в генеральный план, то Вам точно понадобится юрист по земельному праву и градостроительной деятельности.

Сельскохозяйственные угодья и земля для садоводства — это разные земли

Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и Федеральный закон разделяют данные понятия. Классификатор также разделяет эти виды деятельности.

Прежде всего, на землях сельхоз угодий запрещено возводить объекты капитального строительства, в частности, индивидуальные и многоквартирные жилые дома, коттеджи, бани, стоянки, торговые комплексы. Кроме того, земли сельскохозяйственных угодий , которые вообще нельзя использовать ни для чего иного, кроме сельского хозяйства. Категорию таких сельхоз угодий нельзя изменить, а это значит, что и участками ИЖС они в ближайшее время точно не станут.

Вместо заключения

Одним из направлений деятельности органов местного самоуправления является предотвращения истощения и сокращения площадей сельскохозяйственных земель и пахотных угодий. Применительно к территории Ленинградской области разработана программа развития земель сельскохозяйственного назначения. В настоящее время Комитет по агропромышленному комплексу и рыболовному хозяйству Ленинградской области отказывает в согласовании проктов внесения изменений в генеральные планы и правила землепользования и застройки поселений в части изменения функциональной и территориальной зоны земель сельскохозяйственных угодий и включения их в зоны земель, предназначенных, в частности, для дачного строительства, и границы поселений. Одним из преобладающих оснований для отказа в согласовании проекта является необоснованность таких изменений.

Если у Вас еще остались вопросы, свяжитесь с нами. Юридически грамотное ведение Ваших дел экономит Ваше время и деньги.